近日，半島購房俱樂部孫女士提出一個問題：“我們的單元門已經壞了挺長時間了，不知道如果要換的話，是向物業申請使用物業費，還是公共維修基金？是否需要征得整個單元業主的同意？”其實，我們買房時，除了購房款之外，還要另外支付兩個費用，即公共維修基金費和入住使用后繳納的物業費。但很多業主如孫女士一樣，對于這兩項費用并不了解，甚至說不出他們的差別。這兩種費用為什么要分開來繳納？今天記者就來給大家講講。

　　公共維修基金又叫房屋養老金或者是大修資金，收費標準一般為房屋房款的2%-3%。主要用于房屋保修期滿后公共部位、公共設施的大、中修和小區公共設施設備的更新、。公共部位指住宅主體承重結構部位(包括基礎、內外承重墻體、柱、梁、樓板、屋頂等)、戶外墻面、門廳、樓梯間、走廊通道等。

　　物業費是業主或者是物業產權人、使用人委托物業管理公司對社區內的房屋建筑及其設備、公用設施、綠化、衛生、交通、治安和等項目進行日常、修繕、整治等與業主生活相關的服務所收取的費用。

　　1、繳納費用的歸屬權不同。公共維修基金是業主在正式入住前一次性繳納的，入住之后沒有特殊情況不需要再次繳納。這筆費用由成立的業主委員會或者是社區所在地的房管局統一保管，但使用所有權在業主。只有在房屋的保修期滿或者是社區房屋大修時才能使用，使用時，需要獲得全體業主的投票決定才可。物業費是業主入住社區之后按月或者是按季度繳納的，這筆錢屬于物業公司，是物業公司對社區內的房屋建筑及其設備、綠化、衛生、交通、治安和等項目進行日常、修繕、整治及提供其他與居民生活相關的服務所獲得的報酬。業主不能以任何理由無故拖欠物業費用，當然，如果物業費征收不合理，或者是征收后，物業公司卻不好好為業主服務，遭到業主投訴的，那么業主委員會是可以開會決議物業公司的去留的。

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　　2、費用使用流程不同。公共維修基金的所有權是全體業主，所以想要使用這筆資金，必須要獲得業主的同意。具體的申請流程是，向業主委員會提出申請，然后通知全體業主，如果該舉措獲得三分之二業主的同意的話，那么經過審核和批準之后，才可使用劃撥的資金，動工維修。物業費是社區日常的與管理，如果社區的公共區位需要一些小修小補，或者是業主發現什么地方破損、有問題時，可以向物業公司反饋，在物業管理處進行登記，物業公司確認審核通過后，就可使用這筆費用對社區進行，維修。

　　3、使用范圍不同。公共維修基金主要是用于社區大規模的翻修和，主要包括房屋的防水，墻體，電梯維修等，日常的小修小補如果用公共維修來解決來說，有點大材小用。房屋除了基本的保修期之外，一般來說，出現較大問題的年限也在10年以上，所以公共維修基金更像是房屋的養老金或者是保障。而物業費的使用相比公共維修基金就就是小修小補了，主要是社區內部的、衛生與打理等，費用很少。物業費用的合理使用足以保障業主的日常生活正常進行。

　　相較于物業費，公共維修基金的使用條件相對比較嚴格。其使用前提有兩個：一是房屋的保修期滿之后才能使用，二是在對公共部位大修、翻修的時候才能使用，小問題一般是用物業費來解決的。同時，在不使用維修基金的階段里，維修基金作為公共資產和固定資產除了購買國債或法律、法規的其他基金范圍外，用作他處。而且使用時要獲得業主的同意才可。

　　另外，公共維修基金還有一些其他的特殊用法，如物業費和公共維修基金費在特殊情況下可以轉借一部分，主要是指在社區維現的問題不是特別大，物業就可以解決，但是物業公司費用緊張的情況下，物業可以與業主委員會商議從公共維修基金中暫借相當于一個月物業費的額度用于社區的維修和翻新備用金，在約定歸還的時間內，物業公司要盡快歸還這筆費用。而社區房屋或者公共區位需要大修使用到公共維修基金的，可預先支取施工承包合同中約定的預付款，但預付款最高不得超過工程款總額的30%。這項決定同樣要獲得業主委員會的審批同意。